RealkreditlånVi ser nærmere på de forskellige former for realkreditlån – en god artikel for førstegangskøbere af bolig.

Rentetilpasningslån

Et rentetilpasningslån er som navnet siger et lån hvor renten tilpasses, altså vil ydelsen på lånet kunne både falde og stige i takt med renteændringer, disse rentetilpasninger sker med forud fastsatte intervaller eksempelvis 1, 3, 5 års mellemrum. Rentetilpasningslån er baseret på obligationer med kort løbetid, hvorfor der sker en refinansiering af nævnte obligationer ved salg af nye obligationer til den opnåelige markedskur, da de fleste lån af denne type er ydet som kontantlån, sker der herefter en ny fastsættelse af renten.

Den umiddelbare fordel ved et rentetilpasningslån er den lavere månedlige ydelse i forhold til et obligationslån dog er der den seneste tid sket en reduktion af forskellen i ydelsen mellem et rentetilpasningslån og et fastforrentet obligationslån, da den korte rente som ligger til grund for den seneste rentilpasning er steget en del mere ,end den lange rente som ligger til grund for eksempelvis et 30 årigt obligationslån.

Udbetaling af et rentetilpasningslån

Et rentetilpasningslån er typisk et kontantlån, hvorfor en anden fordel kan være at der i forbindelse med udbetalingen af rentetilpasningslånet ikke er noget kurstab, da dette “konverteres” til en lidt højere rente, dog er et rentetilpasningslån ikke så konverteringsvenligt som et obligationslån.

Rentetilpasningslån med renteloft

Det er muligt at få et loft over hvor meget renten kan stige, rentetilpasningslaan Rentetilpasningslån hvis renten stiger låses renten ved det forud aftalte loft, og låntager er på forhånd bekendt sin maksimale ydelse, nogle udbydere har automatisk rentefald i det fald renten efterfølgende falder, andre låser renten fast til loftet i resten af låneløbetiden.

Billigste rentetilpasningslån med afdragsfrihed

Det er på samme måde muligt at vælge afdragsfrihed på et rentetilpasningslån, dette har de senere år givet folk valgmulighed for at opnå en lav ydelse, og i den afdragsfrie periode evt afdrage på øvrig højt forrentet gæld, eller blot have et højere rådighedsbeløb.

Rentetilpasningslån: Påvirkning af boligpriser

Rentetilpasningslån har været medvirkende grund til de stigende huspriser man har set den sidste årrække, da en ikke uvæsentlig faktor er den billigste månedlige ydelse, og I en periode. Med lav rente vil den lave ydelse gøre at køberen er villig til at betale en højere kontantpris

Løbetid på rentetilpasningslån

Løbetiden på lånet kan være op til 30 år, rentetilpasningslån er på grundlag af korte obligationer der refinansieres med forud aftalt intervaller ved at der sælges obligationer, og at obligationskursen på disse afgør så renten i den efterfølgende periode.

Obligationslån

Den månedlige bruttoydelse på et fastforrentet obligationslån er ens gennem hele løbetiden, nettoydelsen er svagt stigende, da renterne og hermed det skattemæssige fradrag udgør en faldende del af bruttoydelsen. Provenuet fra lånet kan variere afhængig af udbetalingskursen, hvor der dog kan indgåes fastkursaftale ved accept af lånetilbud hvorved man mod et gebyr og et mindre kursfradrag fastlåser udbetalingskursen så man kender sit provenue.

Udbetaling af et obligationslån

Obligationslån udbetales til den aktuelle kurs, eller en forud fastsat kurs såfremt der er indgået en kurssikring. Denne kurssikring kan realiseres ved et mindre fradrag I kursen og/eller Et gebyr, en kurssikring er selvsagt mest oplagt i en periode med dalende kurser, når vi taler obligationslån. Der udstedes dog ikke tilbud på obligationslån med en kurs over 100, da det ville kunne give en spekulation i optagelse af lån med efterfølgende indfrielse til pari.

Konvertering af obligationslån

Et obligationslån kan konverteres både op og ned, en opkonvertering betyder at man Ved en rente stigning konverterer til en højere rente, dette vil umiddelbart give en højere ydelse, men en lavere restgæld da den gamle lavere forrentet lån kan indfries til en lavere kurs, den fuldstændige effekt af denne opkonvertering opnåes først i det tilfælde at renten falder igen og man konverterer ned og får effekten at den lave rente sammen med den tidligere nedbringelse af restgælden.

Valg af løbetid og lånetype for obligationslånet

Valg af løbetid og valg mellem obligationslån og rentetilpasningslån er som tidligere nævnt et spørgsmål om temperament og forventninger til fremtiden. En lang løbetid giver den laveste ydelse her og nu, men samlet set giver det den største samlede bruttoydelse set over lånets totale løbetid.

Indfrielse

Ved konverterbare obligationer kan man indfri sit realkreditlån ved opkøb af obligationerne til markedets kurs, dette kaldes obligationsindfrielse. Denne indfrielsesform bruges oftest når kursen på obligationerne er under 100 da dette er den billigste indfrielsesmetode.

Er kursen over 100 vil man typisk opsige lånet og obligationerne til termin med et vist varsel af tid, eller som paristraks indfrielse hvor man da betaler differencerenten frem til det tidspunkt hvor lånet almindeligvis kunne være opsagt. Er obligationerne inkonverterbare kan man kun indfri realkreditlånet ved opkøb af tilsvarende obligationsmængde til den aktuelle kurs.

Bruttoydelse og nettoydelse

Bruttoydelsen på et realkreditlån består af afdrag, bidrag samt renter. Et fastforrentet 5% obligationslån på kr 1.000.000,- med 30 års løbetid har en bruttoydelse på ca kr 70.000,-

Nettoydelsen består af bruttoydelsen fratrukket skattebesparelsen for betaling af renter og bidrag, afhængig af den øjebliklige kommuneskat ligger skatteværdien på ca 34%, Udgifter til renter udgør ca kr 50.000,- og bidraget udgør ved et lån der dækker fra 0 til 80 % af ejendommens værdi ca 0,50% eller ca kr 5.000,- årligt. Altså betaler skatten 34% af 50.000,- + 5.000,- = kr 18.700,- som kan fratrækkes bruttoydelsen på kr 70.000,- hvilket giver en nettoydelse på ca kr 51.300,-

Realkreditlån med afdragsfrihed

Afdragsfrihed kan for et realkreditlån vælges på flere måder, enten som eksempelvis 10 års fra lånets start, eller som klippekort der udbydes af visse realkreditinstitutter med mulighed for løbende at benytte sin afdragsfrihed i bidder.

Afdragsfrihed bruges typisk hvis man ønsker sig at afdrage evt boliglån eller pantebrev, der oftest er højere forrentet hurtigere, eller hvis man i en periode ønsker en lavere ydelse i forbindelse med evt uddannelse, orlov eller blot et større månedligt rådighedsbeløb.

Rente

Forskellen I den korte og den lange rente er den seneste blevet mindre, hvorfor Besparelsen ved et rentetilpasningslån er blevet mindre i forhold til et 30års obligationslån, desuden skal man være opmærksom på usikkerheden ved evt fremtidige rentestigninger der kan gøre det umiddelbart billigste rentetilpasningslån dyrere.

Renteloft

Man kan I dag vælge rentetilpasningslån med renteloft, dette bevirker at såfremt renten stiger til et forud aftalt max eksempelvis 6% låses renten her hvorved man på forhånd kender en maks-ydelse på sit lån. På nogle lån bliver renten ved dette renteloft resten af løbetiden, på andre lån er der automatisk rentefald såfremt renten efterfølgende falder igen.

Klager over realkreditinstitutter

Føler du dig uretfærdigt behandlet af dit pengeinstitut, har du mulighed for at klage til Realkreditankenævnet, klik her.